Recomendaciones previas

Uno de los mayores problemas que se plantean a la hora de acceder a la compra de una vivienda es contratar un préstamo hipotecario que no encarezca en exceso su precio. Con el fin de aminorar ese encarecimiento es aconsejable utilizar el menor volumen de crédito posible, ahorrando con anterioridad. A tal fin, es especialmente interesante abrir una cuenta vivienda, pues conlleva unas ventajas muy interesantes: permite desgravaciones en la declaración de la renta.

Es muy habitual dirigirse en primer lugar al banco de toda la vida para informarse, pues el préstamo hipotecario genera una relación dilatada en el tiempo en la que es fundamental la relación cliente-entidad. Pero es conveniente acudir a otras entidades ya que conociendo sus ofertas se puede incluso negociar con el propio banco.

El mercado ofrece multitud de ofertas de préstamos hipotecarios, por lo que para elegir la más adecuada, en primer lugar, hay que buscar la combinación más adecuada entre el tipo de interés y el plazo, para que la operación se acomode a las necesidades y posibilidades de cada uno.

Para un primer acercamiento a la variedad de hipotecas que ofrecen las distintas entidades es bueno examinar los folletos informativos de las mismas, que deben contemplar como mínimo los siguientes aspectos básicos del préstamo: plazo, tipo de interés, comisiones, cuota, y todos los gastos que corren a cargo del cliente.

A la hora de comparar las ofertas hipotecarias en función de la T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) conviene recordar que no todas están cortadas por el mismo patrón, por lo que es preciso comparar préstamos similares (uno fijo con otro fijo, uno variable con otro variable), teniendo en cuenta además que no será válida la comparación si los préstamos variables no tienen el mismo índice de referencia.


Documentación necesaria
DOCUMENTACIÓN:

• D.N.I. de los solicitantes/ Permiso de residencia si es extranjero.


• Informe de vida laboral.


• Contrato de trabajo.


• 3 últimas nóminas.


• Declaración de la renta / En caso de no hacerla certificado de hacienda.


• En su caso, certificado de otros ingresos extras.


• En su caso, contrato de alquiler y los últimos tres recibos.


• Movimientos bancarios que puedan demostrar cierta solvencia.


• Autorización de la CIRBE con la firma original (Autorización para solicitar información a la Central de Riesgos del Banco de España, de todos los participantes en la solicitud de préstamo hipotecario).


• Contrato de compra-venta, señal o arras, en su caso.


• Certificación de Cargas emitidas por el Registro de la Propiedad.


• En su caso, cédula de calificación de las VPO.

DOCUMENTACIÓN AUTÓNOMOS:

• D.N.I. / Tarjeta de residencia.


• Alta de AIE.


• Alta de autónomos.


• Tres últimas declaraciones de IVA.


• Tres últimas declaraciones de pagos fraccionados.


• Movimientos bancarios.


• Declaración de la renta.


• Alta en Licencia Fiscal.


• Facturas que puedan demostrar sus ingresos.


• Vida laboral.


• Contrato de compra-venta, señal o arras, en su caso.


• Certificación de Cargas emitidas por el Registro de la Propiedad.


• En su caso, cédula de calificación de las VPO.

DOCUMENTACIÓN EMPRESAS:

• C.I.F.


• Escritura de Constitución, ampliación de capital, otras modificaciones.


• Escritura de poderes.


• Balance interno.


• Balance Registro Mercantil.


• Impuesto Sociedades.


• Declaraciones de IVA.


• D.N.I. de los socios o administradores.


• Habitualmente, referencia de algunos proveedores 7 clientes.


• Detalles de entidades bancarias con las que opera.


• Últimos recibos de préstamos vigentes.

Como cancelar una hipoteca

La cancelación registral

La cancelación registral no es nada más que la formalización de la cancelación económica en el Registro de la Propiedad y así asegurar ante terceros, que se ha realizado la cancelación económica.

Cuando contratamos una hipoteca con una entidad bancaria no basta, tal y como podríamos pensar a priori, con efectuar religiosamente con los pagos de la misma para que legalmente se considere finiquitada.

Para poder asegurar que la hipoteca está cancelada se tiene que formalizar su baja en este registro de la Propiedad.

Se trata de un trámite legal sencillo, que normalmente efectúa el banco automáticamente tras la cancelación financiera de la hipoteca. Si aún así nos queda la duda de si de verdad se ha cumplido la cancelación de la hipoteca y, considerando los perjuicios y molestias que puede depararnos en un futuro la omisión de este trámite, lo mejor es cerciorarse completamente de su cumplimiento.

Para saber si se ha llevado a cabo la cancelación registral, en el Registro de la propiedad se recogen los datos sobre la propiedad de los inmuebles, los derechos sobre fincas ajenas y también las cargas que soportan éstas.

Para ello es necesario:



• Firmar una escritura de cancelación realizada por notario.


• Asumir una serie de gastos de cuyos detalles se encarga el banco (estos gastos son de notaría, registro y gestoría).


• Después de confirmar que la cancelación es efectiva recibirás la escritura de cancelación firmada por el notario y tu banco (en tu domicilio).





Una vez que obtenemos este documento puedes realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad, o comunicarle a la gestoría de tu banco que se encargue de estos trámites, lo que supondrá unos gastos correspondientes al pago de los honorarios por realizar dichas gestiones.


La cancelación financiera
Después de realizar con éxito la cancelación financiera se tramitará la cancelación registral (realizándolo el banco que nos concedió dicha cancelación).
La mayoría de los usuarios desconocen cual es el proceso de cancelación de una hipoteca lo que supone que no puedan asegurar su cumplimiento, dicho proceso no es muy complicado ya que se basa en dos pasos a realizar por el consumidor que como hemos indicado anteriormente suele no conocer. Estos pasos son:




• Uno es la cancelación financiera: amortización de los plazos pactados (consiste en el cumplimiento de las amortizaciones de los plazos, en esencia lo que ocurre es que la entidad bancaria con la que hemos suscrito nuestra hipoteca deja de enviarnos las cuotas mensuales de pago. Así se considera la hipoteca saldada ya que la deuda ha sido pagada). En la mayoría de los casos cabría pensar que con esta cancelación financiera de la hipoteca se da por finiquitada.


• En el punto anterior es donde en verdad se queda una gran parte de los consumidores, sin embargo queda lo que se llama la cancelación registral de la hipoteca (un puro trámite bancario pero que legalmente es indispensable para que se considere legalmente acabada la hipoteca que habíamos suscrito): cuando se contrata una hipoteca, ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad como una carga de la finca. Tras la cancelación financiera de la misma se debe proceder a dar de baja esa hipoteca en este registro para que quede cancelada efectivamente.



Una vez realizados estos dos pasos el individuo puede decir que la hipoteca que suscribió con una entidad bancaria esta por fin totalmente y legalmente cancelada.